Строительство дома на земле ИЖС: выбор участка, разрешение и требования к сооружениям

Однако в процессе покупки земли и возведения жилья важно учитывать множество нюансов и правил, которые помогут вам реализовать собственную мечту на законных основаниях.

Как выбрать участок под индивидуальное строительство

Покупка земли под ИЖС – очень ответственная задача, от правильности выполнения которой зависит комфорт и удобство вашего будущего дома. Прежде всего, потенциальному покупателю нужно определиться с назначением земельного участка и типом жилищной постройки. Например, если участок приобретается для строительства загородного дома, хозяева которого будут использовать его исключительно для отдыха, стоит присмотреться к земле, расположенной в удаленной местности. Если же планируется возведение капитального дома с целью постоянного проживания, нужно учитывать удобство инфраструктуры, удаленность трасс, состояние подъездных дорог и т.д.

Немаловажным фактором выбора участка под ИЖС является возможность проведения коммуникаций – водопровода, электричества, газа, канализации. Для этого следует учитывать состояние почвы, наличие грунтовых вод, уровень газификации местности и т.д.

Кроме того, учитывайте, что в стоимость участка ИЖС практически никогда не включается стоимость проведения коммуникаций. Поэтому, чтобы рассчитать уровень материальных вложений в строительство, заранее поинтересуйтесь приблизительной стоимостью осуществления всех инженерных работ.

Законодательные нормы индивидуального жилищного строительства

Сложность приобретения земли под ИЖС, возведение сооружений и ввод дома в эксплуатацию заключается не только в своей масштабности, но и в том, что этот процесс регулируется многими законодательными нормами. Согласно закону об «отдельно стоящих строениях», на участке ИЖС разрешается возводить только один жилой дом не выше трех этажей. Соответственно, возводимый дом по определению не может быть многоквартирным.

Приобретая участок, новый владелец должен помнить, что на процесс возведения дома закон отводит ему не более трех лет. Кроме того, на возводимое сооружение должен быть выполнен проект проектной организацией, имеющей государственную лицензию. Перед началом строительства проект следует заверить в различных контролирующих инстанциях, которые выдадут владельцу участка разрешение на проведение строительных работ.

С чего начать строительство на участке ИЖС?

1. При покупке участка под строительство в первую очередь нужно удостовериться в правильности оформления всей документации. Чтобы в будущем избежать возможных проблем, рекомендуется проконсультироваться с грамотным юристом.

2. Если владелец имеет на руках Свидетельство о праве собственности и оно оформлено верно, можно приступать к планировке участка. Схема расположения дома, инженерных коммуникаций и строительных построек должна согласовываться с документом под названием «Строительные нормы и правила», сокращенно – СНиП.

3. Перед началом строительных работ следует обозначить границы участка, то есть, возвести забор. Строительство заборов также подчинено некоторым нормам и правилам, указанным в СНиП.

4. Помимо дома на собственном земельном участке можно строить любые хозяйственные постройки. Однако чтобы не допустить ошибок при их возведении, необходимо проконсультироваться в органах местного самоуправления по поводу порядка возведения построек, а также их размеров.

Нормы строительства жилого дома на участке

Как уже отмечалось, строительство дома на ИЖС должно быть согласовано с рядом технических норм и правил. Рассмотрим самые распространенные требования, касающиеся этого процесса:

Расположение дома

Планирование участка всегда начинается с выбора места для расположения дома. Согласно существующим правилам, расстояние между улицей и домом не может быть меньше 5-ти метров. При этом необходимо, чтобы участок соседей или границы проезда и дом разделяло расстояние как минимум в 3 метра. Что касается хозяйственных построек, то от границ участка они должны быть удалены на 5 метров или больше.
Кроме того, удаленность дома от лесного массива должна составлять как минимум 15 метров.

Расположение построек

В том случае, если какие-либо постройки примыкают непосредственно к дому, то расстояние до соседнего участка измеряется от каждого объекта. Например, если дом совмещен с гаражом, то расстояние от него до соседнего участка должно составлять не менее 3-х метров, а расстояние от гаража – не менее 1-го метра. Если к стене дома примыкает постройка, предназначенная для птиц и скота, то важно придерживаться следующей удаленности: расстояние от дома до границы с соседями – 3 метра, расстояние от постройки до соседнего участка – 4 метра в минимальном варианте.

Размеры дома

Максимальная высота жилой постройки на участке ИЖС составляет 3 этажа. Однако законодательные нормы допускают возведение четвертого этажа, но только если он будет оборудован под мансарду.

Согласно требованиям, общая площадь дома на участке ИЖС не должна превышать 1,5 тысячи квадратных метров.

Инженерные системы

Если на участке будет организовано автономное водоснабжение, напор воды не должен быть меньше 0,1 Мпа.

При разработке централизованной канализации помните, что туалеты с выгребными ямами, а также надворные туалеты нельзя размещать к границам участка ближе, чем на 1 метр. Такое же расстояние предусмотрено и к расположению локальных очистных траншей.

Кроме того, сток для дождевой воды, идущий от дома и построек, не должен направляться к соседним участкам.

Пожарная безопасность

Расположение любой постройки на участке необходимо согласовывать с нормами пожарной безопасности. Например, если на двух соседних участках возводятся дома из дерева, то расстояние между ними должно составлять как минимум 15 метров. Если же один из домов строится из камня, то минимальное расстояние между ними может составлять 10 метров.

Ряд противопожарных требований относится и к обустройству специально оборудованной котельной, в которой располагается автономный котел или печь. Согласно правилам, минимальная высота этого сооружения должна составлять 2,5 метров, а его минимальный объем – 15 кубических метров. При этом для обеспечения дополнительной вентиляции в котельной следует предусмотреть широкие окна и вытяжки. 

После завершения строительства жилого дома, новоиспеченному хозяину следует зарегистрировать сооружение в качестве объекта недвижимости.

Документы для получения разрешения на строительство дома ИЖС

Разрешение на строительство дома ИЖС является документом, в котором отображаются требования к безопасности возводимого объекта, охране окружающей среды, а также соответствие сооружения общему архитектурному плану местности. Разрешение на строительство выдается после утверждения проекта дома и предоставлении всех требуемых документов.

Для оформления данного разрешения необходимо обойти не одну инстанцию и согласовать целый ряд документов с нормами Земельного Кодекса РФ. Некомпетентному человеку, который ранее не сталкивался со строительством дома ИЖС, будет очень трудно разобраться в этом процессе, поэтому часто оформление разрешающих документов доверяют специалистам по работе с недвижимостью. 

Порядок получения документов для возведения и ввода в эксплуатацию дома ИЖС:

разрешение на строительство;
технический паспорт БТИ;
оформление почтового адреса;
кадастровый паспорт;
разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
свидетельство о праве собственности на дом.

Чтобы получить разрешение на строительство дома, застройщику нужно обратиться в уполномоченные органы данного поселения, подав заявление вместе со следующими документами: 

градостроительный план участка;
документ о владении участком;
план земельного участка, в котором обозначено расположение дома ИЖС. 

Срок действия разрешения составляет 10 лет.

Наказание за незаконное строительство ИЖС

Жилые сооружения и хозяйственные постройки, возведенные без специального разрешения, признаются незаконными. В отношении таких построек законодательство применяет следующие меры: 

1. Дом не регистрируется в БТИ, соответственно, хозяин не сможет получить разрешение на его ввод в эксплуатацию. 

2. Если у хозяина нет регистрации на возведенный дом, по сути, он не сможет им пользоваться (проживать, продавать, обменивать, закладывать в банке, передавать по наследству, дарить и т.д.). Дом, относящийся к незаконным постройкам, не может участвовать в коммерческих операциях. 

3. Из-за игнорирования закона и строительных норм, суд может не признать застройщика владельцем дома. 

4. Если в процессе возведения постройки были нарушены требования СНиП, то она может быть снесена. Решение о сносе дома обусловлено тем, что ошибки во время его возведения могут угрожать безопасности близлежащих участков или наносить вред окружающей среде. Если комиссия признает необходимость сноса дома, застройщик может быть привлечен к ответственности.

Даже если постройка, возведенная без соответствующего согласования, отвечает всем строительным требованиям, порядок ее легализации будет очень длительным и дорогостоящим. Поэтому, решив построить дом на земле ИЖС, предварительно изучите все нормы и законодательные акты, регламентирующие этот процесс.